Investissement LMNP
Investir en location meublée
Beaucoup d’épargnants ne le savent pas, mais il existe des statuts qui peuvent leur permettre d’optimiser leur placement immobilier. En effet, l’investissement locatif à nu n’est pas le seul moyen de faire fructifier son capital. Il existe des variantes qui consistent justement à miser sur des biens immobiliers en location meublée.
Fiscalité attractive
Récupération de la TVA sur l'acquisition, soit près de 20% du prix de l'achat
Absence de gestion locative
L'acquéreur se décharge de tous les soucis administratifs.
Rendement garanti
Le taux de rendement net est entre +4 et +5 par an.
Les résidences de services en LMNP
L’obtention du statut de LMNP implique souvent d’investir dans des actifs de types résidences de services. Il s’agit de catégories spécifiques de biens meublés qui répondent à des besoins de logement très précis. Ils ont l’avantage de fournir un potentiel de rendement plus élevé que des actifs classiques à nu.
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Les résidences étudiantes
Avec un nombre toujours plus croissant d’étudiants (locaux ou étrangers) qui affluent vers les villes universitaires, les logements adaptés peinent à suffire. En effet, il s’agit d’une catégorie de locataire qui n’a pas un gros budget, mais qui ne cherche pas forcément un gros espace. Les résidences étudiantes se veulent vraiment faciliter les choses pour ces jeunes futurs diplômés en leur offrant un chez-soi entièrement meublé, accompagné de quelques services. La demande est réellement forte.
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Les résidences seniors avec services
Le nombre de seniors aussi est toujours en perpétuelle croissance dans l’Hexagone. Et grâce à une meilleure qualité de vie et les progrès de la médecine, certains arrivent à rester en très bonne santé même après 60 ans. Beaucoup de ces personnes âgées souhaitent garder une certaine indépendance tout en profitant d’un minimum d’accompagnement quand même. C’est pour cela qu’il y a les résidences seniors avec services qui sont faites pour leur rendre la vie plus facile.
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Les EHPAD
Mais tous les seniors n’ont malheureusement pas cette chance de pouvoir encore être mobiles et en bonne santé. Cependant, les personnes âgées ayant besoin d’assistance médicale permanente ne sont pas oubliées. Elles peuvent être prises en charge auprès des EHPAD ou Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Ces derniers fournissent des chambres meublées avec les équipements médicaux nécessaires ainsi que divers services. Le suivi y est assuré par un personnel médical et des auxiliaires de vie compétents.
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Les résidences de tourisme
Autre catégorie de locataires qui affluent beaucoup en France, les touristes. La mode des locations de vacances a poussé l’État à une sorte de formalisation en proposant alors l’investissement LMNP en résidences de tourisme.
On peut alors y trouver toutes sortes d’appartements ou de maisons entièrement aménagés pour que les occupants passent un bon séjour, parfois bien mieux qu’à l’hôtel. Des services de base comme le petit déjeuner ou la blanchisserie et le ménage sont aussi fournis.
Les raisons d’investir en LMNP en 2021
L’immobilier reste une valeur refuge malgré les différentes crises que le monde traverse. Investir en LMNP en 2021 reste un choix judicieux pour de nombreuses raisons. En premier lieu, la fiscalité est toujours aussi avantageuse grâce au système d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Les investisseurs ont accès à différents systèmes de déductions fiscales et à un remboursement de TVA. Cela se combine avec l’absence de contrainte de gestion. En effet, le statut de LMNP implique de déléguer l’exploitation de son bien à un gestionnaire spécialisé. Un contrat de bail de 9 ans est conclu avec ce dernier permettant au propriétaire d’être tranquille même vis-à-vis des loyers.
Si les investisseurs adoptent aussi la bonne stratégie de placement, ils peuvent bénéficier de divers avantages selon la situation. En effet, la rentabilité ou non d’un actif dépend beaucoup de la conjoncture économique et sociale du pays. Comme précédemment mentionnée, la France est un pays vieillissant avec un nombre croissant de personnes âgées. Investir dans une résidence senior ou EHPAD permet donc de répondre à des besoins prononcés. De quoi garantir d’importants rendements sur le long terme. D’un point de vue général, les locations meublées apportent des taux de redistributions plutôt sécurisés d’environ 5 %.
Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?
La différence entre Location Meublée Professionnelle et Location Meublée Non-Professionnelle est déjà assez évidente dans leur dénomination respective. Les statuts de LMP et de LMNP s’accordent à deux profils types différents d’investisseurs. Ainsi, pour être qualifié de professionnel en location meublée, il est nécessaire de gagner un plancher minimum de 23 000 euros de loyer par an. Par ailleurs, être en LMP imposé au régime réel permet aussi de réaliser un déficit foncier et de déduire ses charges sur les revenus globaux du foyer fiscal. Dans des conditions contraires, on est alors qualifié de loueur en meublé non professionnel ou LMNP.
Déclaration des revenus LMNP
Les revenus issus de la LMNP sont considérés comme étant des BIC. De ce fait, c’est le régime fiscal qui s’applique à ces derniers qui s’appliquent également aux loyers. Deux sous-régimes sont alors proposés aux investisseurs qui devront choisir l’option la plus optimale pour eux : le régime micro-Bic ou réel.
Le régime micro BIC
Au moment d’enregistrer son activité auprès du RCS, il sera nécessaire de faire le choix entre les deux sous-régimes proposés. Ainsi, pour éviter de prendre la mauvaise direction, il est nécessaire de faire des études sur quelques aspects de son investissement, surtout au niveau des charges. Le régime micro BIC est disponible uniquement si les revenus locatifs du propriétaire ne dépassent pas les 72 600 euros. Un abattement forfaitaire de 50 % sera directement appliqué aux bénéfices imposables. Par conséquent, seuls 50 % du loyer sera alors assujetti au barème de l’impôt sur le revenu avec les prélèvements sociaux de 17,2 %. Il est essentiel de bien évaluer le niveau de ses charges pour déterminer si c’est bien la meilleure option. Le régime micro BIC est l’idéal si les dépenses liées au bien que le propriétaire à engager ne dépasse pas la moitié des bénéfices réaliser. C’est comptablement plus facile à gérer.
Le régime réel
Le régime réel peut s’appliquer, peu importe le niveau de loyer que gagne le propriétaire. C’est le mode d’imposition qui se base sur un système de déduction fiscale complète. En effet, il est possible de soustraire les charges sur les revenus imposables. Voici une liste de quelques dépenses à prendre en compte dans ce cas : Travaux et rénovations ; Taxe foncière ; Primes d’assurance ; Frais de copropriété ; Frais de comptabilité ; Intérêts de l’emprunt ; Frais de notaire et droits d’enregistrement d’acte ; Etc. L’amortissement de l’immobilier (hors terrain) et des meubles et des équipements est aussi possible. Il sera donc nécessaire de tenir une comptabilité formelle et d’apporter toutes les pièces justificatives de ces dépenses. Il ne faut pas hésiter à faire appel à un professionnel de type expert-comptable afin d’obtenir des résultats optimaux et de pouvoir déduire un maximum de charges jusqu’à complètement effacer son assiette.
L’investissement en LMNP dans l’ancien
Le marché des LMNP d’occasion possède réellement certaines particularités. Acheter son bien dans l’ancien permet le plus souvent de réaliser les meilleures affaires. Les actifs neufs en résidences de services coûtent extrêmement cher sans forcément être bien situés. Les LMNP d’occasion peuvent s’acquérir jusqu’à 30 % en dessous. Pourtant, c’est ce type d’actif qui est le mieux localisé. Les investisseurs auront plus de choix et seront plus susceptibles de trouver des biens d’exception au meilleur prix. Cependant, il va falloir faire attention de bien évaluer les besoins en rénovation. D’ailleurs, quelques travaux permettent de valoriser encore plus le bien afin de réaliser de potentielles plus-values.
D’un autre côté, l’investissement LMNP dans l’ancien permet aussi d’évaluer plus facilement la pertinence de son placement. Le bien ayant déjà servi, ses statistiques sont exploitables pour calculer sa future rentabilité. Cela permet aux épargnants de prendre de meilleures décisions et de pouvoir affiner leur choix.