Location meublée EHPAD
Investissement EHPAD
Les personnes âgées sont des populations vulnérables. Leur santé fragile nécessite parfois des prises en charge spéciales. Et pour alléger les familles par rapport à cela, il y a les EHPAD ou Établissement d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes. Des résidences spécialisées qui jouent un rôle important dans le suivi des seniors malades.
Comment investir en Ehpad ?
L’EHPAD est considérée comme étant une résidence de service. Il s’agit d’un produit d’investissement, branche de l’immobilier locatif. Les épargnants peuvent y placer leur argent en devenant propriétaire d’une chambre meublée et équipée. Afin de réaliser ce placement, il est possible d’user de deux types de financement. À travers un crédit immobilier tout d’abord, comme beaucoup d’investisseurs le font. C’est d’ailleurs un bon moyen de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un effet de levier. Les taux d’intérêts sont, aujourd’hui, beaucoup plus bas que les rendements potentiels. Grâce au statut de LMNP en plus, il est possible de déduire ces intérêts des revenus imposables.
Sinon, pour tout épargnant ayant des fonds disponibles sans besoin de s’endetter, l’achat au comptant est aussi possible. Il faut cependant savoir qu’une chambre en EHPAD vaut entre 150 000 à 250 000 euros TTC. C’est un choix judicieux pour ceux qui ont d’importantes réserves de capitaux.
Les règles pour garantir un bon investissement EHPAD
Il y a une série de bons réflexes à adopter afin de réussir son investissement en EHPAD. Le premier d’entre eux est, bien sûr, de choisir correctement l’actif. Pour cela, il faut aller voir directement les promoteurs et gestionnaires. Les investisseurs ne doivent pas hésiter à compter sur les compagnies les plus renommées et qui ont une réputation solide. Afin d’évaluer si une société de gestion en vaut le coup, l’on peut aussi se référer à certaines balises comme le taux de remplissage. Un taux de remplissage physique, mais aussi financier correct est souvent signe de bonne qualité de services aussi.
Une fois l’investisseur décidé, on lui proposera un contrat de bail pour l’exploitation de la chambre. Il est impératif d’en vérifier les conditions telles que la répartition des responsabilités ou encore la révision des loyers. Il faut que ce soit un contrat clair et net pour toutes les deux parties.
Le fonctionnement du bail commercial en EHPAD
Une fois qu’un investisseur devient propriétaire d’une chambre en EHPAD, il doit le confier au gestionnaire de la résidence par l’intermédiaire d’un contrat ou bail commercial. Il s’agit d’un engagement fait par les deux parties incluant toutes les conditions et responsabilités à respecter par chacun. C’est aussi ce contrat qui fixe le montant des loyers que le propriétaire recevra obligatoirement sous réserve de revalorisation. Ainsi, avec ou sans locataire, la société de gestion se doit toujours d’assurer le versement.
Un bail commercial en EHPAD dure généralement 12 ans, dans le cas où l’actif est encore neuf. Mais dans le cas d’un bien ancien, cela dépend de la durée du bail qui reste au moment où l’investisseur fait le rachat. Cependant, il lui est possible de faire un renouvellement dans la foulée. Il faut savoir que c’est la qualité de ce bail qui va assurer la sécurité de l’investissement du propriétaire.
Investir dans un EHPAD rend un épargnant éligible au statut de LMNP. Et grâce à cela, une fiscalité avantageuse peut s’appliquer aux bénéfices issus de la location de la chambre médicalisée. Deux choix s’offrent à l’investisseur :
- Soit ses revenus imposables bénéficient d’un abattement forfaitaire direct de 50 % à condition de ne pas dépasser 72 600 euros par an (micro-BIC) ;
- Soit il opte pour le régime réel qui lui permet de déduire l’ensemble de ses charges sur ses revenus imposables avec possibilité d’amortissement.
D’un autre côté, il n’a pas besoin de ce statut de LMNP pour pouvoir accéder au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Mais pour y être éligible, l’actif doit être acheté sur le marché du neuf. Une réduction d’impôts de 11 % du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 euros par an) sera alors appliquée sur les revenus globaux de l’épargnant et non uniquement sur les loyers.
Ehpad neuf ou occasion : quel est le meilleur choix ?
Il n’est pas facile de pouvoir choisir s’il est plus avantageux d’investir dans le neuf ou l’ancien. L’investisseur devra choisir en fonction de ce qui répond le plus à ses besoins et ses moyens. Mais au niveau du prix d’achat des actifs, le marché de l’ancien l’emporte bien évidemment avec des différences pouvant aller de 40 000 à 50 000 euros. Et même du côté des rendements, il y a léger écart, mais un EHPAD d’occasion est toujours plus performant (jusqu’à 5 %) avec des loyers qui peuvent arriver dans l’immédiat.
Néanmoins, l’acquisition d’un bien neuf peut s’avérer plus avantageuse en termes de frais, mais aussi d’avantages fiscaux. En effet, les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire sont plus réduits. D’un autre côté, le dispositif Censi-Bouvard n’est accessible que pour les biens neufs. De plus, il sera possible pour l’investisseur de se faire rembourser sa TVA (à hauteur de 20 %).
Les avantages d’investir dans un EHPAD
L’investissement en EHPAD est en quelque sorte une valeur refuge sur le long terme. Son succès repose beaucoup sur le vieillissement de la population en France. Mais ce qui est sûr c’est que le besoin est réellement présent. Les épargnants n’auront pas trop de mal à y faire fructifier leurs capitaux. Investir en EHPAD, c’est aussi profiter de certains avantages fiscaux, notamment grâce au statut de LMNP, mais aussi grâce au dispositif Censi-Bouvard.
D’un autre côté, il s’agit d’un placement qui n’oblige pas les investisseurs à assurer la gestion du bien eux-mêmes. Grâce à la prise en charge des gestionnaires et la présence d’un contrat de bail, il suffit d’attendre le versement des loyers. Et si l’EHPAD est correctement géré avec un bon taux de remplissage, cela se fera ressentir au niveau des rendements annuels. C’est aussi un moyen d’offrir aux personnes âgées dépendantes de passer leurs vieux jours dans de bonnes conditions.