Parmi les biens immobiliers éligibles au statut LMNP figurent notamment les Établissements d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes. Ils permettent d’accéder à tous les avantages de la location meublée non professionnelle. Il y a, bien entendu, un paramètre important à considérer : la fiscalité des revenus générés. Comment choisir le bon régime fiscal pour investir dans un EHPAD ?
Petit rappel : comment sont imposés les revenus générés par une chambre EHPAD ?
L’EHPAD étant classé dans la catégorie des résidences gérées avec service. Les revenus locatifs encaissés sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ils sont en quelque sorte défiscalisés. Afin de bénéficier de cette fiscalité avantageuse, il faut remplir un certain nombre de conditions :
1- Avoir des recettes locatives ne dépassant pas les 23 000 € par an.
Ou
2- Générer des recettes locatives inférieures à la moitié des revenus perçus par le foyer fiscal.
Dans l’hypothèse où les revenus locatifs excèdent les 23 000 €, vous êtes automatiquement assujetti au régime du Loueur Meublé Professionnel (LMP). Malheureusement, ce dernier n’est pas tout à fait avantageux fiscalement pour les investisseurs particuliers.
Le statut LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux distincts : le réel simplifié et le micro-BIC.
Régime réel et micro-BIC : lequel choisir ?
Le régime micro-BIC reste une option avantageuse fiscalement. Il permet à un propriétaire-bailleur d’une chambre EHPAD de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Il s’applique directement sur les revenus locatifs divisant leur montant en deux. Ainsi, seulement la moitié des recettes sera imposée.
Pour être éligible au régime micro-BIC, vous devez générer des revenus locatifs inférieurs à 72 600 € sur l’année civile. Il faudra également déclarer votre activité de LMNP au greffe du tribunal de commerce en remplissant le formulaire P0i.
En ce qui concerne le régime réel simplifié, il s’applique par défaut dès que vos revenus annuels dépassent les 72 600 €. Vous accédez ainsi à des avantages fiscaux intéressants :
- L’amortissement comptable sur la chambre EHPAD entre 10 à 25 ans.
- Déduire différentes charges : les intérêts d’emprunt, la facture d’eau, d’électricité, de téléphonie et d’internet, la taxe foncière, etc.
D’autres avantages sont rattachés à un investissement en EHPAD. Il y a notamment la possibilité de générer des revenus locatifs garantis sur plusieurs années consécutives. En raison, un contrat de bail commercial (renouvelable) est signé par le propriétaire-bailleur et l’exploitant de la chambre EHPAD.
Qu’en est-il du cumul LMNP Censi-Bouvard ?
Afin de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, optez pour le cumul de dispositifs LMNP Censi-Bouvard. Il s’agit d’une solution d’investissement uniquement accessible aux investisseurs qui y sont éligibles. Elle permet de combiner les avantages des deux dispositifs de défiscalisation.
En cumulant le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 %. Elle s’applique sur vos revenus locatifs plafonnés à 300 000 € par an. De quoi alléger la fiscalité y afférente. Bien entendu, cette réduction d’impôt se répartit sur une période de 9 ans.
Cerise sur le gâteau, vous récupérez la TVA (jusqu’à 20 %) sur le montant de votre investissement initial.
Il convient de souligner que le cumul LMNP Censi-Bouvard s’adresse exclusivement aux investisseurs optant pour l’immobilier neuf (les EHPAD neufs inclus).