La défiscalisation en EHPAD

Fiscalité EHPAD

L’investissement en EHPAD a plusieurs particularités surtout d’un point de vue fiscal. Les épargnants vont bénéficier d’un système d’imposition potentiellement avantageux. Un dispositif de défiscalisation peut même y être appliqué. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’EHPAD est un placement très apprécié. Une valeur sûre qui s’inscrit sur le long terme.

Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation qui est surtout appliqué dans le cas d’une location meublée non professionnelle ou LMNP. C’est d’ailleurs dans cette catégorie d’investissement que les résidences de services sont les principaux actifs à exploiter, dont les EHPAD. Il y a donc là une opportunité pour les épargnants de profiter de ce fameux dispositif. En quelques mots, il s’agit d’obtenir une importante réduction d’impôt. En effet, jusqu’au 31 décembre 2021, la loi Censi-Bouvard permet d’amputer jusqu’à 11 % du montant de son investissement EHPAD (hors taxe) sur ses revenus imposables.
On parle alors d’une réduction qui s’applique non seulement sur les loyers, mais qui peut s’étendre aux revenus globaux du foyer fiscal. Cependant, pour en bénéficier, il est nécessaire de se conformer à quelques conditions. En premier lieu, le bien acheté doit être neuf. De plus, il faudra s’engager à mettre celui-ci en location pendant au moins 9 ans renouvelables.

Défiscaliser avec la loi Pinel

La loi Pinel bénéficie aussi aux investisseurs qui font dans l’immobilier locatifs. Les avantages se basent sur un système par palier, en fonction du nombre d’années de détention. Pour un investissement de moins de 300 000 euros, les épargnants bénéficient de 12 à 21 % de la valeur du bien en réduction d’impôt selon la répartition suivante :

Comme pour la loi Censi-Bouvard précédemment développée, il faut remplir quelques critères d’éligibilité. Des zones d’implantation géographique spécifiques ont, par exemple, été instaurées et les investisseurs devront y implanter leur actif. Ces derniers n’ont aussi pas le droit de dépasser un certain plafond de loyer qui varie en fonction de l’emplacement du bien. Les locations sous le dispositif Pinel sont aussi réservées à des locataires dont les ressources sont aussi plafonnées.

EHPAD et statut LMP/LMNP

Deux statuts ont été élaborés afin d’encadrer l’activité de location meublée. Les investisseurs auront le choix entre être non-professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP). Les différences entre les deux se situent surtout au niveau du niveau des loyers et de la fiscalité. Ainsi, la ligne médiane est de 23 000 euros de loyers par an. Pour être LMP, il est impératif de gagner, en termes de loyers, plus que ce montant. La location meublée doit aussi constituer la principale source de revenus du foyer. Mais dans tous les cas, LMP et LMNP sont tous les deux imposés au même titre que les BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Les traditionnels sous-régimes « micro-BIC » et « réel » sont valables pour tous les deux statuts avec les mêmes conditions. Cependant, en étant un exploitant d’EHPAD en LMP depuis au moins cinq ans, il est possible d’être complètement exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières. Cela à condition de recevoir des loyers inférieurs à 90 000 euros par an. Le statut de professionnel permet aussi d’échapper à l’IFI ou l’Impôt sur la Fortune Immobilière. La fiscalité est aussi très avantageuse au moment de transmettre son patrimoine. Les droits de succession sont considérablement réduits. Mais le statut de LMNP est bien moins complexe à gérer.

Revente EHPAD : quelle est la fiscalité appliquée ?

Les EHPAD peuvent tout à fait faire l’objet d’une revente. Et comme il s’agit d’un bien immobilier, il y a un potentiel important de valorisation. Ainsi, les investisseurs sont alors susceptibles de faire des plus-values plus ou moins importantes. Et ces bénéfices-là n’échappent pas au fisc. Un système de taxation bien précis peut s’y appliquer. L’impôt sur les plus-values immobilières se chiffre normalement à 19 % majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Néanmoins, selon le statut sous lequel l’investisseur opère, il lui est possible d’en être exonéré.
Comme déjà mentionnés précédemment, les loueurs meublés professionnels peuvent directement en être débarrassés au bout de 5 ans si leurs revenus locatifs sont inférieurs à 90 000 euros par an. Dans le cas contraire, c’est-à-dire, en étant non professionnel, les plus-values bénéficient d’une exonération progressive dépendant du nombre d’années pendant lesquels le bien a été détenu par le propriétaire. L’abattement est de 6 % par an de 6 à 21 ans de détention. Au bout de la 22ème année, il ne reste plus que 4 %. L’impôt s’efface alors complètement après une durée de 23 ans. Le même système s’applique aux prélèvements sociaux qui s’effacent, eux, au bout de 30 ans de détention.

Les particularités du bail commercial dans un EHPAD

Le bail commercial est réellement l’un des piliers qui garantissent la réussite et la sécurité d’un investissement en EHPAD. En effet, il s’agit du contrat conclu entre le gestionnaire et le propriétaire. Il s’agit d’un document très important qui compile les termes et les conditions de la mise en location du bien pour une durée de 9 ans. Les deux parties pourront alors y trouver leurs responsabilités à chacune. La société de gestion qui se charge d’exploiter la chambre s’y engage, par exemple, à verser les loyers régulièrement et sans coupure même en l’absence de locataire. Une revalorisation y est aussi garantie en indexation avec le taux d’inflation.
Il est alors impératif pour l’investisseur de faire attention à bien choisir le gestionnaire. Ce dernier se doit d’être solide pour qu’il puisse honorer correctement ses responsabilités vis-à-vis du bail et dans la gestion de l’EHPAD en assurant la qualité de service.